契税税率是多少？2024-2025年最新首套/二套/拆迁/继承等全场景适用标准详解

我查契税这事，是从自己准备买房那会儿开始的。当时中介随口说“首套1%，二套1.5%”，我记在手机备忘录里，后来翻《契税法》原文才发现——白纸黑字写的法定税率是3%到5%。这落差让我愣了好久。原来法律留了口子：授权省级政府在3%–5%区间内确定具体适用税率，同时允许对不同购房情形实行差别化税率。也就是说，国家定的是“天花板”，地方用的是“落地版”。

《中华人民共和国契税法》2021年9月1日施行，第3条清清楚楚写着“契税税率为百分之三至百分之五”。但第7条紧接着补了一句：“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”这句话成了后续所有优惠的根。我后来跑税务所问，窗口大姐笑着说：“法条写3%–5%，是怕以后房价疯涨得有调控工具；现在大家买不起房，当然往下调——这不是违规，是依法办事。”

实际操作中，全国绝大多数城市都跳过了3%起步线，直接启用1%、1.5%、2%这三档。为什么是这三个数？不是拍脑袋定的。它们对应的是购房人最常遇到的三种状态：首套自住、二套改善、三套及以上投资。财政部和税务总局早年就通过政策口径默许了这个结构，2023年第25号公告又把它稳稳接住了。我翻过2024年一季度各省市财政厅官网，发现连海南三亚、浙江湖州这些房价不低的地方，也没一个敢按3%收首套房契税——真收了，估计售楼处当天就得贴告示道歉。

北京的朋友上个月刚办完网签，他发截图给我看缴税单：1.5%。我问他“不是说首套能到1%吗”，他回：“对啊，但咱买的是128㎡，超90了，所以自动跳档。”上海的情况更细，他们把“普通住宅”认定标准卡得死死的，外环外单价≤4.5万才算普通住宅，满足了才能享1%。广州干脆把政策写进《广州市存量房交易税收指引》，明确“家庭唯一住房且90㎡以下”才给1%，其他一律1.5%。成都倒是爽快，2024年3月起全市统一：首套不分面积，全按1%收。我对比下来，发现一个规律——越是户籍人口多、库存压力大的城市，下浮权限用得越彻底；而核心一二线，则悄悄把门槛设高一点，既守着政策红线，又控制优惠覆盖面。

说实话，跑完一圈我才明白：契税税率这事儿，不能只盯着法条数字。它像一张网，上面是《契税法》搭的骨架，中间是财政部的执行口径，底下才是各地税务部门每天盖章放行的真实刻度。你查到的“是多少”，取决于你站在哪一层。

我拿到房产证那天，顺手翻了下电子缴税凭证，上面写着“契税：免征”。不是我看错，是真免了——因为我那套房是拆迁安置房，签的是《房屋产权调换协议》，不是买卖合同。那一刻我才意识到，原来“契税”两个字背后，不光有面积、套数、时间这些硬指标，还有身份、事由、法律性质这些看不见的开关。2024年这把钥匙，其实就插在财政部税务总局2023年第25号公告里。

这份公告我打印出来贴在租房厨房的冰箱上，每天煮面时瞄一眼。它就一句话核心：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1%、1.5%或2%的优惠税率征收契税的政策，延续执行至2025年12月31日。”没加“视情况”、没写“原则上”，就是白纸黑字的延期。我问过三个不同城市的税务专管员，他们口径一致：只要网签时间在2025年底前，不管什么时候办证、什么时候缴税，都算在优惠期内。这意味着，2024年签合同的人，哪怕拖到2026年才去交钱，只要政策没变，照样能按老标准算。

但“能享受”和“自动享受”完全是两码事。我表姐去年就踩了坑——她和老公名下没房，可婆婆名下有一套老破小，登记在婆婆一个人名下。她以为“家庭唯一住房”只看夫妻俩，结果税务局联网一查，不动产登记系统+人行征信+住建网签三系统同时弹出婆婆那套房，直接认定为“二套”。后来补材料跑了四趟，才搞清楚“家庭”在这里是法律概念：包括购房人、配偶、未成年子女，不包括父母、成年子女、兄弟姐妹。更隐蔽的是“购房时间”这个点——不是看付款日，也不是看交房日，而是以网签备案时间为准。我朋友在深圳抢到一套尾盘，开发商拖了两个月才网签，结果错过2023年旧政截止日，硬生生多交了0.5%。

拆迁安置、继承、离婚析产、法院裁定……这些事听起来离普通人很远，但真落到自己头上，就是实打实的税差。我帮邻居阿姨办过户，她老伴去世后留下一套房，三兄妹走继承公证。窗口人员扫了一眼材料就说：“继承免契税，不用填减免申请表，直接零申报。”我当场掏出手机记下来——原来《契税法》第6条写得明明白白：“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”，都属于“免征契税”的法定情形。但注意，“遗嘱继承”不算法定继承，如果遗嘱里把房给了保姆，就得正常交税；“离婚析产”必须是民政局备案的离婚协议或法院调解书，私下签的分割协议不认；法院裁定要带“协助执行通知书”原件，少一页都不行。这些细节，中介不会主动讲，网上攻略也常混为一谈。

有次我在税务所等叫号，听见前面一对年轻人问：“我们买法拍房，能不能按首套算？”工作人员头也不抬：“法拍房按实际成交价计税，但‘首套’认定和其他房一样——你名下没房、配偶没房、孩子名下也没房，且这次买的不是商业公寓，就能用1%。”我突然反应过来：所谓“非交易性转移”，本质是看产权变动有没有对价。买卖有价格，所以要征税；继承没付款，所以免；拆迁是政府用新房换旧房，属于补偿性质，所以免；但如果是拆迁户拿了补偿款再去买房，那就回归普通购房逻辑，该交多少交多少。这根线，划得比想象中清晰。

我第一次查“首套房契税怎么算”，是在凌晨两点的出租屋。手机屏幕亮着，浏览器里跳着各种计算器链接，输入120万、90㎡、已婚、无房……结果弹出两个数字：1.5%和2%。我盯着看，心里发毛——差那0.5%，就是6000块钱。后来才明白，这0.5%不是随机浮动，是政策给家庭留的一道窄门：你站在门里，是首套；跨出去半步，就是二套。而决定你站哪边的，不是户口本，不是结婚证，也不是你口头说“我真没房”，而是不动产登记系统、住建网签系统、人行征信系统三把锁同时咔哒一声，给你落了锁。

这三把锁，我挨个试过。去年帮表弟查他名下有没有“隐形房产”，去区不动产中心拉单子，显示“无登记”；回老家房管局问，说他十年前签过一份集资建房协议但没办证，不算；最后跑银行打征信报告，发现一笔十年前的房贷记录，虽然早结清，但系统里还挂着。工作人员指着屏幕说：“只要征信上有未注销的住房贷款，哪怕房子早卖了，也默认你‘有过房’。”那一刻我才懂，“以家庭为单位”不是温情脉脉的家庭合影，而是冷冰冰的数据库碰撞——你、你配偶、你未成年子女，三个人的名下所有登记、所有网签、所有贷款记录，全要调出来比对。成年子女买房，父母名下有房不影响；但如果你女儿16岁，她名下有一套商铺，那对不起，她也算进“家庭住房套数”，你买新房就直接跳档。

我手边有张自己画的税率小卡片，贴在购房合同首页背面：
- 90㎡及以下，首套 → 1%
- 90㎡以上，首套 → 1.5%
- 90㎡及以下，二套 → 1.5%
- 90㎡以上，二套 → 2%
- 三套及以上，不管多大面积 → 起征3%（部分城市实征3%或4%，成都曾按4%执行）

这张表我没敢全信，跑去税务局窗口核对。专管员拿笔圈住“90㎡”三个字：“注意，是‘建筑面积’，不是套内，更不是得房率。你合同写108㎡，测绘报告出来只有89.7㎡？那就算90㎡以下。”我又问：“如果我和老公各买一套，分开缴税，能都按首套算吗？”她摇头：“不行。系统认的是‘家庭’，不是‘个人’。你俩一起查，只要加起来名下有房，第二套起就按二套走。”后来我在成都帮朋友办过户，他老婆名下有一套公寓，但公寓在不动产登记里属于“商业性质”，不计入住房套数——结果他们成功用上了首套1.5%。原来“房屋性质”这一栏，悄悄藏了个豁免口子。

算钱这事，我练出了肌肉记忆。计税依据不是合同总价，而是“不含增值税的成交价格”。开发商合同里常写“总价150万元（含税）”，得先扣掉增值税再算契税。我用过三种方式验证：第一种，让销售提供《增值税专用发票》，上面明确写着“不含税金额”；第二种，用简易计税公式：不含税价＝含税价÷（1＋5%），因为新房销售一般适用5%征收率；第三种，直接翻电子税务局申报页面，它会自动抓取网签备案价，并提示“是否含税”。有次我信了中介说的“满五唯一能减契税”，结果申报时系统根本不认——满五唯一只影响个税，跟契税毫无关系。还有人把车位、储藏室单独签合同想拆分计税，税务系统早防着呢：只要和主房同一份网签合同，或者同一日办理备案，就合并计税。

我最近帮一个客户重算了一笔账。他买的是118㎡的新房，总价280万，已婚无孩，夫妻双方名下无房，但岳父名下有一套老房。他以为“岳父的房子不算我家的”，结果网签时系统自动关联了配偶的亲属关系树，触发预警。最后补交了材料，证明岳父那套房是单位自管公房，未登记在不动产系统，才重新认定为首套。整个过程花了11天，契税从2%压回1.5%，省了1.4万元。这笔钱我没帮他存进理财，而是让他请全家吃了顿火锅——热气腾腾里，我看着他媳妇抱着孩子笑，突然觉得，所谓“首套”“二套”，不只是税率表上的数字，更是我们这一代人，在城市扎根时，被反复确认的那句：“你，真的准备好了吗？”

本文讲清楚了首套与二套的判定逻辑、面积与套数如何交叉影响税率、真实计税时容易踩的坑。你手里那张购房合同，不是纸，是一把尺子，量的是你和这个城市的契约关系。

我是在签完购房合同第三天，才第一次打开电子税务局的。手机屏幕晃得我眼睛疼，页面跳转慢得像在加载一个世纪。合同上白纸黑字写着“2024年6月18日签约”，而系统右上角显示“申报截止：2024年6月28日”——整整十天，不多不少。那一刻我才真正意识到，《契税法》里写的“纳税义务发生时间是签订土地、房屋权属转移合同的当日”，不是一句空话，是掐着秒表落下的第一道线。过了这十天没申报，滞纳金从第11天凌晨零点开始滚，每天万分之五。我算过一笔账：200万房款，按1.5%缴契税3万元，拖30天，滞纳金就是450元。钱不多，但税务系统会自动生成《责令限期改正通知书》，发到你预留的手机号和电子邮箱——那封邮件标题写着“【税务事项通知书】契税逾期未申报”，我盯着看了两分钟，手心全是汗。

我跑过三次线下窗口。第一次是开发商说“我们代收代缴，你放心”，结果交完钱只给我一张收据，半年后查不到完税凭证；第二次是我自己去区税务局，排了47分钟队，材料被退回两次：一次是婚姻证明没盖鲜章，一次是网签合同打印件没带骑缝章；第三次我提前打了12366，按坐席给的清单列了七样东西，现场三分钟办结。后来我才知道，“纳税义务发生时间”和“申报截止日”之间，其实藏着一个隐形倒计时——它不因你是否拿到发票、是否完成贷款、是否收房而暂停。哪怕你合同签了，开发商还没网签备案，只要双方签字盖章生效，时间就开始走。有朋友等银行放款后再去缴税，结果发现网签备案早已自动触发，系统默认他已“完成权属转移意向”，逾期警告直接弹窗。

现在我基本不用跑窗口了。“掌上12366”APP成了我手机里打开最勤的软件之一。首页点“契税申报”，刷脸认证后自动带出名下所有网签信息，选中那套新房，系统立刻跳出预填好的计税价格、适用税率、应纳税额。我试过故意输错面积，APP直接卡住，弹出提示：“建筑面积与网签备案数据不符，请核对”。连上传材料都智能识别：拍身份证，它自动裁切、OCR提取姓名身份证号；拍结婚证，它定位到登记日期页；拍购房合同，它抓取签约时间、金额、买卖双方信息。有一次我上传了一份PDF扫描件，系统秒回“文件损坏，请重新上传”，我换用手机原相机直拍，一次通过。线上流程走完，电子完税证明实时生成，PDF带税务局电子签章，还能扫码验真。我把它存在手机相册置顶文件夹，命名就叫“契税已结清”。

但最让我睡不着觉的，不是流程多麻烦，而是身边人踩过的坑。有个客户听中介说“把合同价写低点，契税少交几万”，真签了阴阳合同——备案价180万，实际转账260万。过户前被税务稽核系统预警，调取了他银行卡流水、开发商收款记录、甚至微信聊天里谈价的截图。最后补税+罚款+滞纳金，多掏了近5万元。还有个朋友，为图省事让开发商代收契税，结果开发商资金链断裂，这笔钱被挪用，三年后才补缴，滞纳金滚到本金的18%。更隐蔽的是“家庭住房套数虚假申报”：有人离婚后把房子全归配偶，自己名下清零，就去申请首套优惠；结果税务系统一联动征信+不动产+网签，发现他前妻三个月前刚用同一套房产做了商业抵押贷款，判定为“家庭仍有住房”，直接按二套征税，还追缴差额。

我自己也差点翻车。去年帮父母买改善房，他们名下有一套老破小，但已出租十年，我以为“不住就不算”，申报时勾选了“家庭唯一住房”。结果审核卡在住建系统——原来那套房早在2019年就完成了“存量房交易网签”，虽未过户，但系统留痕即视为“有交易行为”，触发二套认定。我连夜补交了租赁合同、水电缴费记录、社区居住证明，又跑了趟公证处做“实际未居住声明”，才勉强保住首套资格。这事让我记住一条铁律：别信“我以为”，只信系统里能调出来的数据。契税不是你说了算，是你名下所有痕迹说了算。那个小小的申报按钮，点下去之前，最好先打开三个系统：查不动产登记、查人行征信、查住建网签——不是为了较劲，是为了心里踏实。

本文讲完了契税从“合同签下那一刻”开始的全程节奏、线上线下怎么操作最顺、哪些动作看着省事实则埋雷。你交的不是一笔税，是你和这座城市之间，第一份带着法律效力的信用承诺。

我去年帮表弟看房时，他盯着售楼处那张“契税优惠倒计时”海报发呆，上面写着“首套90㎡以下1%税率，政策延续至2025年12月31日”。他问我：“这政策真能再延？还是明年就没了？”我没直接答，打开手机调出财政部2023年第25号公告原文给他看——白纸黑字写着“执行期限延长至2025年12月31日”，但底下小字还有一句：“各地可根据房地产市场形势，在授权范围内动态调整”。那一刻他忽然明白，契税不是一道铁闸，而是一扇可推可拉的窗。2024到2025年，它大概率不会突然关上，但可能悄悄抬高门槛、收紧认定、或把优惠从“普适”转向“精准滴灌”。比如有些城市已在试点“多孩家庭额外减半征收”，有的则对“非本地户籍+无社保购房”暂停下浮权限。政策没变，但“谁能用上”正在变。

我自己买房时正卡在政策过渡期。2023年底签合同，2024年初办缴税，开发商说“按老口径走”，税务窗口却让我填新系统里的“改善性需求自住声明”。我翻了三遍材料才搞懂：原来“刚性需求”和“改善性需求”在税务端已开始分道。前者盯的是“名下无房”，后者看的是“卖一买一时间差是否在12个月内”。我卖旧房是2023年10月，买新房是2024年3月，刚好卡在180天临界点，窗口老师提醒我：“系统只认网签备案时间，不是过户时间，你旧房网签是10月12日，新房网签是3月11日——差一天都不算‘卖一买一’。”最后我硬是让中介把新房网签日期往前调了一天，才保住1.5%的改善优惠。这件事让我看清一个现实：政策红利不是天上掉的馅饼，是你在时间缝隙里亲手抠出来的。

我认识一位单亲妈妈，带着两个孩子落户成都三年，一直租房子住。今年咬牙买人生第一套房，总价165万，90㎡以上。她原本以为只能按1.5%交，结果去税务局填表时，工作人员主动问：“你有《出生医学证明》原件吗？孩子户口跟不跟你？”她一愣，掏出两本蓝皮小册子，窗口当场给她打了勾——成都对二孩及以上家庭，首套90㎡以上也按1%征。她省了近万元。后来我查了，类似政策在杭州、南京、长沙都已落地，但不是自动触发，得你开口要、主动交材料、现场核验。还有个离异带娃的朋友，在上海买二套房，本来该按2%交，但他前妻名下有房、孩子判给他、抚养权归他，他提交了法院离婚调解书+孩子学籍证明+居委会实际居住证明，最终被认定为“家庭唯一自住改善”，按1.5%执行。这些事让我意识到：契税优惠不是等来的，是你带着证据，站到窗口前，把“符合条件”变成“系统认可”。

现在我帮朋友看房，第一句话不是问“贷款能做多少”，而是问“你家户口本在谁手里？征信报告拉了吗？上一套房的网签备案号还记得吗？”因为契税成本，早就不只是“按面积和套数打个折”这么简单。它和个税绑在一起——满五唯一能免个税，但契税一分不减；和增值税连着线——满两年免增值税，但契税照常收；甚至和土地出让金搅和一块儿——划拨用地转出让，补缴出让金时，计税依据还得重新算一遍。我做过一个真实测算：同一套200万二手房，若业主满五唯一，买家省下个税2万元；但若该房是划拨地，买家补缴土地出让金8万元，这部分要计入契税计税价格，多缴契税2400元。表面看省了，实际综合税负反而高了3.6%。所以现在我不再单独算契税，而是打开Excel建个“购房总成本模型”：横轴是购房身份（单身/已婚/离异/多孩），纵轴是房屋属性（商品房/安置房/划拨房/法拍房），中间填进去契税、个税、增值税、中介费、土地出让金、维修基金……哪一项动了，全盘重算。有次我帮客户改了三版方案，就为把契税和个税的时间差卡在同一个月，让退税流程能并联办理。

最近我陪一位三孩家庭的父亲跑完广州天河区政务中心，出来时他手里捏着一张A4纸，上面印着“契税减免核准通知书”，税率从1.5%压到了0.5%。他指着文件末尾一行小字给我看：“依据《广州市促进人口长期均衡发展若干措施》穗府办函〔2024〕12号，三孩家庭购买新建商品住房，契税按法定税率50%征收。”他笑说：“以前觉得政策是挂在墙上的，现在发现，它就藏在你孩子出生证编号里。”这句话我一直记着。政策趋势从来不是冷冰冰的条文堆砌，它是活的，长在你的户口本里、结婚证上、孩子疫苗本中、甚至你微信运动步数连续30天超8000的社区健康档案里。你越早看清自己站在哪条政策光谱上，越能提前把材料备齐、把时间卡准、把申报路径走顺。契税不是买房的最后一关，而是你真正开始读懂这座城市规则的第一课。

本文讲完了政策怎么走、身份怎么用、成本怎么算。契税这件事，表面看是交钱，背后是你和制度之间的一场默契对话——你说清楚你是谁、你要什么、你有什么证据，它就给你对应的出口。没有万能公式，但有属于你的最优解。