契税的税率是多少？2024年首套房1%、二套房3%这样交最省

我买过好几套房，也帮朋友算过不少税费，最开始搞不懂什么叫契税，只知道买房要交一笔钱给政府。后来才明白，这笔钱就是契税，是国家对土地、房屋权属转移行为征收的一种税。比如你从开发商手里买新房，或者从别人手上买二手房，只要产权要过户到你名下，就得交契税。它是房产交易中绕不开的一环，直接关系到你最终要掏多少钱。

契税本质上是一种财产转移税，由买方来承担。虽然合同上写的是“买方支付”，但有时候卖家也会把这部分成本转嫁进来，变相抬高房价。我在签第一套房子合同时就没注意这点，结果发现总价比报价高了一万多，后来才知道是契税被悄悄加进去了。所以了解契税怎么算，不只是为了交税，更是为了看清楚自己到底花了多少钱。

到了2023年，全国范围内的契税税率基本维持在一个相对稳定的框架内。法定税率在3%到5%之间，但实际执行中普遍按优惠后的标准来收。这个“优惠”不是随便给的，而是国家为了支持居民合理住房需求出台的政策。我现在回头看，当初买首套房时只交了1.5%，省了将近两万块，就是因为赶上了这个优惠政策。所以说，别小看这些政策细节，关键时刻真能帮你省钱。

买过房的人都知道，契税是一笔绕不开的支出，但很多人不清楚，如果你是买首套房，国家其实是给了实实在在的优惠的。我当初就是靠着这个政策省下了一大笔钱，那感觉就像买房路上突然有人递了张打折券。首套房的契税优惠不是人人都能自动享受的，得先符合“首套房”的认定标准。简单来说，你要在购房所在地名下没有住宅类房产，而且这次买房是你家庭第一次申请住房贷款或享受首套优惠政策。有些城市查得严，会联网核查你和配偶在全国范围内的房贷记录，哪怕你在外地买过房，也可能影响你在这边的首套资格。

我记得朋友小李就在这件事上栽过跟头。他之前在老家全款买过一套小公寓没办贷款，以为这次在杭州买房还能算首套，结果税务局一查系统，发现有购房记录，直接按二套房政策收税，多掏了将近一万五。所以别光听中介说“应该没问题”，最好自己去当地不动产登记中心或通过“个人房屋信息查询”平台提前确认清楚。现在不少城市都支持线上查档，花几分钟就能避免几万块的损失。

首套房的契税优惠力度有多大？关键看房子面积。这是很多人忽略的重点——同样都是首套房，90平方米像两个世界。根据现行政策，如果你买的首套房面积在90平方米及以下，契税税率只要1%。听起来不多，但算起来真惊人。比如一套总价200万的房子，按1%交税是2万，要是按普通3%算就得6万，差出整整4万块，够买辆小车了。

而如果你的房子超过90平方米，虽然还是首套房，税率就会跳到1.5%。这个分界线特别重要，很多开发商推户型时就卡着90㎡做文章，就是为了让你刚好能享受最低税率。我当年买的那个楼盘，主力户型就是89.8㎡，销售说得天花乱坠，说什么“紧凑三居，性价比之王”，其实根本目的就是帮你省税。后来我才明白，这不只是户型设计的问题，更是税务筹划的智慧。

举个实际例子吧。我表妹去年在武汉买了人生第一套房，总价180万，面积87㎡，属于首套且不满90㎡。她只交了1.8万契税（180万×1%）。而她同事差不多时间在同一片区买了套105㎡的，总价高不了多少，但因为超了90㎡，税率变成1.5%，契税一下变成了2.7万，多掏9000块。这笔钱说多不多，说少也不少，关键是心理落差大——明明都是首套，凭什么我就得多交？

更夸张的是那种改善型的大户型。有个客户买了套140㎡的四居室，总价400万，虽然是首套，但因为面积大，契税按1.5%收，一共交了6万。如果他是二套，税率直接翻倍到3%，就得交12万。所以说，首套房契税优惠不只是照顾刚需，也在一定程度上鼓励年轻人早点买房，减轻起步压力。只要你符合条件，这套政策就是实打实的红利。

现在回头看，我发现很多人吃亏不是因为不懂税法，而是压根没意识到面积和套数这两个变量有多关键。买房前多问一句“这个面积能不能享受1%”，可能就省下一个月工资。尤其是年轻人第一次买房，预算本来就紧，每一分钱都得花在刀刃上。别觉得契税是小钱，它可是按总价百分比收的，房价越高，差一个点就是几万甚至十几万的差距。

说到契税，很多人以为全国都一个样，其实完全不是这么回事。我有个做房产中介的同学，在北京、成都、沈阳都待过，他跟我说过一句话：“在中国卖房，十个城就有十套契税算法。”这话一点不夸张。虽然国家出台了统一的契税指导税率，但具体执行起来，各地政府手里都有不小的调控空间。这就导致了一线城市和三四线城市的购房者，哪怕买同样价格的房子，交的契税可能差出一大截。

就拿首套房来说，90㎡以下按1%征收是全国性的优惠政策，听起来挺统一，可到了非普通住宅或者多套房的情况，地方差异立马就冒出来了。比如在上海，普通住宅的标准卡得特别严——内环内总价超过450万，就算面积不大也认定为非普通住宅，二套房的契税直接上浮。而我在江西老家一个小县城买房时，亲戚告诉我，那边别说450万了，整个楼盘最贵的一套才80多万，压根不存在“非普通”这个概念，二套房也基本按3%交，没有额外加码。

这种区域差异的背后，其实是地方政府对房地产市场的不同态度。一线城市房价高、需求旺，政府倾向于通过提高契税来抑制投机，尤其是对外地投资客。而很多三四线城市正愁房子卖不动，巴不得你多买几套呢，怎么可能在税收上给你设门槛？有些地方甚至反过来发补贴。我查资料的时候发现，2023年河南某些城市推出“购房消费券”，直接抵扣契税，等于变相降税；还有地方对人才购房实行契税全额返还，相当于白送一张入场券。

除了地域差别，房屋类型也是影响契税的关键变量。如果你买的不是住宅，而是商铺、写字楼或者公寓这类商业用房，那对不起，统一按3%-5%的税率征税，没有优惠可言。这点很多人踩过坑。我同事前年看中了一个商住两用项目，销售说“不限购，便宜，适合投资”，结果过户时才发现契税要交5%，一套80万的公寓光契税就花了4万，比买住宅高出一倍不止。

更复杂的是多套房的情况。国家层面规定二套房根据面积分1.5%或3%两档，但像北京、上海这样的城市根本不给宽松政策——不管你买多大，只要名下有房，再买就得按3%交。而在长沙、贵阳等地，如果第二套房面积小、总价低，仍然可以申请一定比例的减免。这种“因地施策”的灵活性，让购房者必须提前摸清当地的规则，不能照搬别人的经验。

至于未来趋势，我觉得契税不太可能一刀切地降到底，反而会越来越“精准化”。现在已经有信号表明，未来的改革方向可能是“宽税基、低税率、长链条”，也就是说，短期内不会大幅减税，但会建立更完善的住房信息系统，实现真正的“因人而异、因房而异”。比如你在全国只有一套房，哪怕是在一线城市，也可能享受长期持有奖励；而频繁买卖、持有多套的人，则面临阶梯式累进税率。

还有一个值得关注的方向是房地产税试点与契税联动。虽然目前这两个税种还是分开管理，但从长远看，一旦房地产税全面铺开，契税的作用可能会弱化。有人预测，将来新房交易时交一次契税，之后每年交房地产税，形成完整的持有成本体系。这意味着什么？意味着你现在省下的每一分契税，未来可能都要以年度税费的形式慢慢还回去。

所以我的建议很实在：别指望政策永远利好，能省则省，该查就查。买房前一定要去当地税务局官网查最新文件，或者打12366税务热线确认细节。不要轻信销售说的“大家都这么办”，也不要觉得“反正别人怎么交我就怎么交”。每个城市不一样，每个区也可能不一样，甚至同一个城市不同时间出台的政策都会变。我自己就是这样，每次帮朋友参谋买房，第一件事就是下载一份当地不动产登记中心发布的《契税缴纳指南》，逐条核对。

说到底，契税不是一个固定不变的成本，它是动态调整的工具，也是地方政府调节楼市的重要手段。你看懂了它的区域逻辑，就能避开不必要的支出；你看清了它的未来走向，才能做出更理性的决策。毕竟，买房不是一锤子买卖，从你交第一笔契税开始，就已经进入了这场长达几十年的财务规划。